Вопрос-ответ

Вся последовательность действий по данному вопросу указана в административном регламенте, который был утвержден Правительством Москвы 8 декабря 2009 года.

С 2013 года Департамент городского имущества города Москвы оказывает услуги по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества, переданного в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, именно согласно тем положениям, которые указаны в данном регламенте. Иных действий не предусмотрено. Поэтому, обращаясь за подобными услугами, лучше предварительно ознакомиться с положениями регламента.

Осуществлять оплату за недвижимое имущество, которое находится в государственной собственности, можно как единовременно, так и в рассрочку, внося равные доли ежемесячно или ежеквартально. Периодичность платежей - ежемесячно или в ежеквартально - определяется самим субъектом предпринимательства. При этом срок рассрочки оплаты не должен превышать трех лет.

Стоимость таких объектом определяется независимыми экспертами, которые обязаны действовать в рамках Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом стоимость помещения определяется как рыночная. Арендаторы, обладающие правом преимущественного выкупа, могут обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации такого права. Получая такое заявление, Департамент предпринимает следующие действия:

1. Обеспечивает заключение договора на проведение оценки.
2. Принимает решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
3. Проект договора купли-продажи имущества передается заявителю.

То есть, обращаясь в Департамент городского имущества, заявитель должен понимать, что оценка рыночной стоимость объекта недвижимости будет проводиться уже после подачи заявления.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, обладающие правом преимущественного выкупа, имеют право обратиться в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации такого права на приобретение арендуемого имущества до 01.07.2015.

Данный срок регламентируется Федеральным законом № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Перечень государственного имущества утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Получить информацию об объектах, включенных в данный Перечень, а также объектах, исключенных из него, можно на официальном сайте Департамента городского имущества города Москвы по адресу: www.dgi.mos.ru в разделе «Преимущественное право выкупа». 

Субъекты малого и среднего предпринимательства обладают правом преимущественного выкупа, если соблюдаются определенные условия:

• арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

• арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Поскольку определение рыночной стоимости выкупаемого имущества производится на дату осмотра оцениваемого объекта, в его текущем состоянии (с учетом уровня отделки и наличия неотделимых улучшений), то затраты, понесенные на создание неотделимых улучшений, не могут быть учтены при оценке рыночной стоимости. Однако, согласно ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Обязательным условием для этого является наличие доказательств того, что улучшения арендатором были произведены. Для подтверждения произведенных расходов арендатор должен предоставить документальное подтверждение расходов (в т.ч. материалы бухгалтерской документации, подтверждающей учет произведенных затрат), а также согласование Департамента на произведенные улучшения. Однако обратите внимание на то, ремонт, производимый арендатором в течение срока пользования помещением, нельзя признать неотделимым улучшением, поскольку по общему правилу, установленному в ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии, осуществлять за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

Дата установления кадастровой стоимости объекта недвижимости интересует собственников, как правило, в случае вопросов, связанных с налогообложением, а также в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или в судебном порядке.

Для установления кадастровой стоимости объекта осуществляется их государственная кадастровая оценка. Согласно закону, новые данные о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости.

Для целей налогообложения, согласно статье 391 Налогового кодекса, налоговая база определяется (устанавливается) в отношении каждого объекта недвижимости как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кадастровая стоимость с определенной периодичностью пересматривается по инициативе государства и органов местного самоуправления. Установлены верхние и нижние границы по периодичности кадастровой оценки. Так, в городах федерального значения кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение двух лет и не реже, чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Многих собственников земельных участков интересует вопрос: можно ли уменьшить земельный налог? Да, это возможно, если будет уменьшена кадастровая стоимость вашего земельного участка. Именно земельный налог и арендная плата являются формами платы за использование земли, а размер этого налога напрямую зависит от той оценки, в результате которой была установлена кадастровая стоимость земли.

Таким образом, уменьшенная кадастровая стоимость влечет за собой уменьшение арендных платежей, так как формула расчета арендных платежей исчисляется в виде процента от кадастровой стоимости. То есть вам нужно осуществить новую кадастровую оценку, и примерно через десять дней изменятся цифры на публичной кадастровой карте, и Департамент получит от Росреестра новые цифры. С этого момента вы будете уплачивать уже уменьшенный налог на землю.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется методом массовой оценки. Такой подход, как правило, не учитывает индивидуальные характеристики объекта, вследствие чего рыночная стоимость объекта является завышенной. Кроме того, налог на недвижимость граждане платят также исходя из завышенной кадастровой стоимости, поэтому и сумма налога чаще всего оказывается завышенной. Кадастровую стоимость объекта можно оспорить в любой момент в досудебном, и в судебном порядке.

Поскольку вопрос кадастровой стоимости объектов недвижимости является непростым и имеет много нюансов, то обращаться лучше к компаниям, имеющим большой опыт работы в данном направлении. Оспорить кадастровую стоимость можно в два этапа:

 - в досудебном порядке, путем обращения в комиссию Управления Росреестра, которая в течение месяца рассматривает заявление;

 - в судебном порядке - если решение комиссии собственника объекта недвижимости не устроило, то он имеет право обратиться в суд общей юрисдикции (суд рассматривает иск как правило в течение 3-5 месяцев).

Компания «Финконсалт-центр» поможет вам на высоком профессиональном уровне решить вопросы оспаривания кадастровой стоимости любого объекта недвижимости.

Любой собственник недвижимости имеет право оспорить кадастровую стоимость и определить, насколько она превышает реальную - рыночную. Для этого потребуется ряд документов, причем для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка - это один список документов, а для здания - другой.

Для решения вопросов с земельным участком понадобятся:

• документы, подтверждающие право собственности на участок (договор аренды или свидетельство о собственности);
• если на участке имеются строения, то необходимо предоставить эту информацию;
• кадастровый паспорт участка.

Для решения вопросов со зданиями потребуются:

• технический и кадастровый паспорта на здание;
• свидетельство о собственности на здание;
• свидетельство о собственности на участок, на котором расположено здание.

Имея на руках данный перечень документов, можно понять, как решать данную задачу.

Вопрос определения рыночной стоимости лучше доверять профессионалам, имеющим большой опыт работы в этом направлении. Чаще всего рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами, имеющими схожие параметры и характеристики (сравнительный метод). Помимо сравнительного используется также и доходный подход, который учитывает величину возможных доходов, который принесет собственнику, оцениваемый объект в будущем. По результатам оценки составляется заключение, в котором и прописывается рыночная стоимость объекта.

Независимо от выбранного метода оценки рыночной стоимости, эксперты должны тщательно изучить все данные по объекту, внимательно сопоставить сравниваемые параметры (в случае сравнительного подхода), а также учесть все мелочи и детали. Только в таком случае рыночная стоимость будет определена максимально точно.

Обращаясь в «Финконсалт-центр», вы можете быть уверены в точности и объективности проведения процедуры оценки.

Если вам удалось оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, то вы имеете право вернуть уплаченный налог за предыдущий период. Процедура выглядит следующим образом. После того, как по решению комиссии или суда кадастровая стоимость вашего объекта была снижена, соответствующий документ направляется в орган кадастрового учета, который вносит изменения в государственный кадастр недвижимости (как правило, на это уходит порядка 10-15 дней). После этого собственнику необходимо заполнить уточненную налоговую декларацию за предыдущий период, таким образом вы можете вернуть переплату. Следует помнить, что налоговая база исчисляется с 1 января года в соответствующем налоговом периоде.

Возврат излишне уплаченного налога на землю можно сделать по аналогии с процедурой возврата уплаченного налога на недвижимость. После того как новая кадастровая стоимость вашего земельного участка была внесена в соответствующие документы (по решению комиссии или суда), собственник участка должен написать заявление в департамент городского имущества. По итогам рассмотрения заявления, вы также получите перерасчет на возврат арендной платы за землю.