Зарубежная практика определения кадастровой стоимости
В различных странах методика и подход к определению кадастровой стоимости определяются по-разному. Такая оценка зависит от множества факторов и критериев. Однако несмотря на различия, все системы оценки кадастровой стоимости можно условно разделить на 2 направления: рыночные системы и не рыночные.
К первой группе относятся системы, которые основаны на принципе массовой оценки, то есть кадастровая стоимость недвижимости определяется путем вычисления средней фактической стоимости схожих объектов на национальном рынке. Такая группа систем показывает наиболее точную и объективную оценку стоимости объекта. Когда речь идет о не рыночных системах, то под этим подразумевается то, что кадастровую стоимость объекта определяет государство.
Несмотря на большое количество стран с разными государственными системами, зарубежную практику определения кадастровой стоимости можно поделить на 3 большие группы.
Страны Европы
Системы ведения кадастрового учета в странах Европы отличаются своей структурированностью и четкой взаимосвязью различных подразделений, отвечающих за информацию. Важно отметить, что сведения, поступающие в единую информационную базу, постоянно обновляются, что очень удобно как для органов кадастрового учета, так и для собственников земель. При этом данная система позволяет охватывать определенную территориальную единицу.
Для этих стран характерны земельные информационные системы, представленные в полностью автоматизированном виде, в которых довольно просто находить необходимые сведения, а также вносить новые данные. Общие черты наблюдаются в кадастровых системах всех этих стран - это правовые записи, которые представлены в отдельном секторе, кадастровые карты и регистрация участков. В каждой стране есть реестр участков, обладающий схожей структурой, отличия могут наблюдаться лишь в технике учета владений. Реестр может представлять собой непосредственно Поземельную книгу или же являться ее частью.
Англоязычные страны (США, Австралия, Канада, Англия и др.)
В англоязычных странах система ведения кадастрового реестра значительно отличается не только от других стран, но и между собой. Так, например, в Англии нет как такового кадастрового реестра (во всяком случае, в том виде, в котором понимаем его мы). Эту функцию выполняет информационная база, которая содержит сведения о составе недвижимости и включает в себя, в частности, картографическую информацию.
В США в кадастровый учет входит и все связанные с данным направлением вопросы решает Федеральная служба охраны почв. Данная служба является самостоятельной единицей, однако входит в более крупную структуру - Министерство сельского хозяйства. Данная служба является главным для всей страны органом, которому обязаны подчиняться в сфере кадастрового учета все штаты. За основной критерий оценки при кадастровой оценке земель в США принимается состав и качество почвы, поскольку именно от этого фактора зависит дальнейшая сельскохозяйственная пригодность конкретного участка земли.
Страны немецкой группы (Швейцария, Австрия, Германия и др.)
Система определения кадастровой стоимости в данной группе стран представлена двумя составляющими: кадастр и поземельная книга. Эти два компонента тесто взаимосвязаны. А под таким термином как «земельный участок» понимается два обязательных признака: регистрационная запись, сделанная в поземельной книге, и собственно сам участок с его физическими границами.
Несмотря на схожесть общей концепции ведения земельного кадастра в этих странах, принципы и основные положения этой процедуры могут отличаться друг от друга даже на территории одной страны. Так, например, на территории одной федеральной земли в Германии данные вопросы лежат в области компетенции Министерства геодезического управления и внутренних дел, а в другой федеральной земле кадастровый учет земель лежит в области компетенции Министерства экономики, транспорта и развития. При этом, независимо от названия Министерства и его назначения, кадастровые вопросы решаются на высоком профессиональном уровне. В других землях Германии землями могут управлять Министерство развития, финансов и др. Министерства, наделенные данными полномочиями.