Зачет стоимости неотделимых улучшений
Если во время использования арендованного здания, помещений либо сооружения, а также любого другого имущества возникла потребность в его усовершенствовании, возникает вопрос относительно того, каким образом осуществить зачет стоимости неотделимых улучшений. Внести изменения в площади, находящиеся в аренде, возникает достаточно часто, поскольку разнообразные виды деятельности предполагают специальное устройство внутреннего пространства.
Достаточно часто произведенные изменения существенным образом влияют на стоимость имущества, которое было арендовано, заметно повышая его рыночную цену. ООО «Финконсалт-Центр» поможет вам разобраться в особенностях выкупа подобного помещения.
Улучшения предмета аренды делят на две группы:
- отделимые,
- неотделимые.
К числу первых принадлежат такие, что могут отделяться без нанесения вреда объекту аренды. В случае, если отделение улучшений без нанесения ущерба объекту невозможно, их относят к категории неотделимых.
На законодательном уровне не установлено перечня неотделимых улучшений, которые требуют зачета стоимости. Вместе с тем, данное деление для субъектов, вступающих в арендные отношения, имеет принципиальное значение. Это связано с тем, что отделимые изменения принадлежат к числу собственности арендатора, если осуществлялись за его счет. Собственником же неотделимых улучшений является арендодатель, кто бы ни оплачивал стоимость неотделимых улучшений. При этом, если арендодатель высказал свое согласие на осуществление неотделимых улучшений, арендатор вправе требовать взыскания их оценочной суммы с арендодателя либо зачета в качестве арендной платы.
Существует несколько взглядов на то, что входит в понятие «неотделимые улучшения»:
- Согласно одному из мнений, понятие «неотделимых улучшений» тесно связано с капитальным ремонтом.
- Согласно другому мнению, к числу неотделимых принадлежат такие изменения, без которых объект ранее существовал и использовался по прямому назначению. То есть изменения, улучшающие свойства объекта, но не носящие характер необходимых.
- Третья позиция гласит, что к числу таковых следует относить ремонт, который производился в помещении, не нуждающемся в капитальном ремонте.
Чтобы зачет общей стоимости неотделимых изменений не носил спорный характер, оптимально оговаривать в письменном договоре все подобные аспекты, а именно – характер запланированных работ, а также возможность компенсации либо зачета их стоимости. Также оптимально в документе оговорить, что будет подразумеваться под неотделимыми изменениями, а что – под ремонтными работами.
Если же конфликт уже возник, Гражданский кодекс предполагает возможность проведения подобного рода работ только с согласия арендодателя. Ежели осуществление неотделимых улучшений производилось без его ведома и разрешения, арендатор не только рискует не получить возмещения стоимости произведенных работ, но и может быть обязан в судебном порядке вернуть помещению первоначальный вид.
Также необходимо обзавестись документом, подтверждающим факт осуществления работ. Для этого необходимо своевременно обращаться к профессионалам, которые помогут собрать все требующиеся документы. Также важно в письменном виде установить цену производимых работ. В этом помогут чеки на приобретенные материалы, а также договор с компанией, производящей все актуальные работы.
Только в случае соблюдения всех этих требований, если имеет место конфликт с арендодателем, есть шанс на их зачет в случае выкупа имущества в судебном порядке. Обращайтесь в компанию «Финконсалт-Центр», если вы заинтересованы в соблюдении собственных интересов при аренде нежилых помещений.