Рассчитать кадастровую стоимость квартиры
Желание самим разобраться в величине уплачиваемых налогов – вполне обоснованное желание многих собственников квартир. Из чего складывается налог на имущество, на базе чего он исчисляется и можно ли его уменьшить – вот только малая часть вопросов, которые волнуют владельцев.
Налог на квартиру уплачивается с кадастровой стоимости. Это относительно новое положение, которое вступило в силу с начала 2017 года (законопроект был принят еще в 2015 году, но реально ощутить изменения в уплате налога на имущество можно будет в 2017 году). Ранее налог на квартиру рассчитывался с инвентаризационной стоимости, которая определялась БТИ. В ходе проведения технической инвентаризации и изготовления кадастрового паспорта сотрудники БТИ, основываясь на определенных факторах и методах, определяли инвентаризационную стоимость, которая всегда была на порядок ниже рыночной. Соответственно, налог, который платили собственники квартир, был не очень высоким.
Однако государство посчитало, что при расчете налога на имущество по инвентаризационной стоимости бюджет лишается большой доли налогов. Было решено пересмотреть налогооблагаемую базу. В результате такого пересмотра в 2015 году вышло постановление, согласно которому налог на имущество будет рассчитываться с кадастровой стоимости квартиры.
В связи с этим большое внимание было обращено на кадастровую стоимость. Эта величина определяется Кадастром. То есть представители государственной власти или местного самоуправления осуществляют кадастровую оценку квартиры. И именно эта величина и записывается в кадастровый паспорт.
Кадастровая стоимость квартиры не является постоянной величиной. Она может меняться с течением времени и зависит от ряда условий. Переоценка кадастровой стоимости осуществляется с периодичностью раз в три-пять лет, поскольку именно этот отрезок времени является достаточным для того, чтобы произошли какие-либо изменения, влияющие на кадастровую стоимость.
Итак, от чего зависит кадастровая стоимость квартиры? Можно выделить несколько основных факторов:
- месторасположение – имеется в виду район, в котором расположена квартира (в любом регионе и городе наибольшую ценность представляют те объекты недвижимости, которые расположены ближе к центру города или к наиболее значимым объектам инфраструктуры), соответственно, чем ближе к таким местам расположен объект, тем выше его рыночная и кадастровая стоимость;
- средняя цена за квадратный метр в регионе – каждый регион, а также район города имеет свои расценки на кв. м жилья (опять же ценовая политика определяется в зависимости от того, в каком районе расположен объект). Часто бывает, что цены за кв. м жилья в рамках одного города могут отличаться в десять и более раз;
- давность постройки здания, в котором расположена квартира – чем старше дом, тем меньше кадастровая стоимость квартир, расположенных в нем (это связано с физическим и так называемым моральным износом здания, которые, конечно же, влияют на кадастровую стоимость квартир);
- один из самых важных факторов, влияющих на кадастровую стоимость – это площадь помещения (чем она больше, тем выше кадастровая стоимость, как, впрочем, и рыночная);
- расположение квартиры в рамках самого дома – какой этаж, планировка, угловая квартира или нет, окна выходят на одну сторону или на разные, на каком этаже находится квартира и др.;
- далеко не последнее значение имеет и экономическая ситуация в конкретном регионе, а иногда даже и в стране в целом. Как известно, во время кризиса спрос на недвижимость, как на первичную, так и на вторичную, падает. Соответственно, снижается и рыночная стоимость квартир, что находит отражение и в уменьшении кадастровой стоимости;
- ряд других факторов.
Для чего нужно знать кадастровую стоимость?
Самое первое и, пожалуй, самое важное, – расчет налога на квартиру по кадастровой стоимости. Каждый собственник хочет понимать, с какой налогооблагаемой базы он уплачивает налог на имущество. Кроме того, произвести необходимые расчеты можно и самостоятельно, если знать алгоритм и основные положения закона. К тому же на сегодняшний день существует достаточное количество интернет-ресурсов, где можно найти калькулятор и рассчитать налог с кадастровой стоимости, а также саму кадастровую стоимость.
Вторая причина, по которой люди интересуются кадастровой стоимостью, – это "точка отсчета" при совершении различных операций с квартирой. Например, если человек хочет купить или продать квартиру, но при этом он не ориентируется в ценах на рынке недвижимости, то справка о кадастровой стоимости конкретного объекта может очень пригодиться. На ее основании можно совершить сделку купли-продажи, однако следует иметь в виду, что рыночная стоимость, как правило, всегда выше кадастровой.
Третья причина, по которой необходимо знать кадастровую стоимость, – это получение кредита в банке, когда квартира является залогом. Банки ориентируются именно на кадастровую стоимость и берут ее в расчет при выдаче кредита тому или иному лицу.
Когда квартира сдается на длительный срок, кадастровая стоимость также может помочь при определении арендной платы.
Однако не всегда кадастровая стоимость устраивает собственника. Если до 2017 года величина налога на имущество была несущественной и собственник практически не ощущал финансовой нагрузки, то с начала 2017 года ситуация несколько изменилась. Как уже говорилось выше, теперь налог с квартиры будет определяться с кадастровой стоимости, поэтому величина налога существенно возрастет. И только сейчас многие собственники квартир могут ощутить неверно произведенную оценку кадастровой стоимости их жилья. В случае если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры была определена некорректно и нуждается в пересмотре, вы вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров или в суд. По негласному правилу, лучше попытаться решить вопрос в досудебном порядке, однако если это не принесет желаемого результата, следует обращаться в суд. Законом не запрещено обращаться сразу в суд, однако практика показала, что более верным решением будет обращение на первом этапе в специальную комиссию. Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо подготовить ряд документов, а также отчет о рыночной стоимости объекта, сделанный независимым экспертом.
Как определить кадастровую стоимость квартиры
Выяснить данный вопрос можно несколькими способами. Рассчитать кадастровую стоимость квартиры можно самостоятельно, обладая знаниями формул и методик, которые применяются специалистами и оценщиками. Однако далеко не все являются экспертами в данной области, поэтому проще и быстрее всего будет обратиться к другим способам.
Вариант первый. Посмотреть в кадастровый паспорт, в котором всегда указывается кадастровая стоимость квартиры. Такой документ выдается в кадастровой палате при получении общего пакета документов на квартиру. Однако если вы не первый собственник данного объекта недвижимости или же кадастровый паспорт был просто утерян, его можно запросить повторно. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или кадастровую палату и направить соответствующий запрос. Что нужно сделать в рамках данного запроса?
- подготовить заявление в кадастровую службу (образец такого заявления можно скачать на сайте Росреестра или же получить у сотрудников учреждения);
- если квартира состоит на кадастровом учете, то достаточно просто предъявить паспорт для получения документа; в противном случае придется сначала поставить квартиру на кадастровый учет, и только затем вы можете узнать ее кадастровую стоимость (по итогам проведения кадастровой оценки);
- в зависимости от того, была ли осуществлена перепланировка квартиры, может потребоваться ряд дополнительных документов.
Когда вы уточнили список всех необходимых для получения кадастрового паспорта документов, их нужно собрать. Как правило, вопросов такие действия не вызывают, однако если у вас не хватает времени на сбор документов или просто не знаете, с чего начать, вы всегда можете обратиться в компании, которые специализируются на вопросах кадастровой стоимости и оценки. Они помогут не только собрать документы, но и проконсультируют вас по всем интересующим вопросам, чтобы в будущем вы были теоретически и практически подкованы в вопросах кадастровой стоимости. Кроме сбора документов требуется оплатить госпошлину в размере 200 рублей. На этом подготовительный этап завершен. Далее все необходимые действия будет осуществлять кадастровая палата. Сотрудники этого учреждения проверят правильность заполнения и наличие всех документов, после чего все передается в работу. Спустя несколько дней вы получаете кадастровый паспорт.
Второй вариант – воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте Росреестра. Для этого достаточно знать адрес квартиры или найти ее по другим данным. Нужно лишь выполнить пошаговые действия, и система предоставит вам всю необходимую информацию.
Существует еще третий вариант, когда необходимо не только узнать, но и получить справку о кадастровой стоимости. Справка не является официальным документом и не может выступать в его качестве. Однако она является проверенным источником информации о кадастровой стоимости, который можно использовать при совершении различных сделок с недвижимостью. Для этого лучше всего обратиться в кадастровую службу, подготовить заявление по общепринятой форме и сделать запрос. Для этого достаточно предъявить документы на квартиру (свидетельство на право собственности), а также документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ). Получить справку о кадастровой стоимости может как сам собственник, так и его доверенное лицо (для этого необходимо подготовить заверенную нотариусом доверенность).
Как рассчитать налог на квартиру
Если вы решили проверить правильность начисления налога с вашей квартиры, то для этого необязательно обращаться в какие-либо инстанции. Рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости вполне можно самостоятельно. Для этого необходимо ознакомиться с соответствующей методикой расчета налога, понять нюансы такого начисления и выяснить изменения, которые не так давно были внесены в законодательство.
Итак, начинаем с первого шага – узнаем кадастровую стоимость квартиры. Если она уже определена, то достаточно просто получить соответствующую справку в кадастровой палате или воспользоваться иным способом. После того как кадастровая стоимость стала известна, переходим к следующему шагу – вычисляем величину налога, который вам придется платить ежегодно, до момента следующей кадастровой оценки (напомним, что такая переоценка происходит примерно один раз в период от трех до пяти лет и связана с изменениями факторов, влияющих на кадастровую стоимость).
На втором этапе вычисляем стоимость одного квадратного метра. Для этого необходимо общую (кадастровую) стоимость поделить на площадь квартиры (количество квадратных метров). Полученная величина будет отображать стоимость одного квадратного метра.
Далее обязательно следует учесть следующий факт. Согласно новому постановлению государства, были приняты льготные меры, в рамках которых предусмотрено 20 кв. м, которые не облагаются налогом. Эти бесплатные 20 кв. м вычитаются из любой площади, какой бы она ни была (большой или маленькой). И полученная таким образом оставшаяся площадь (за вычетом этих 20 кв. м) и будет учитываться в налогах.
Рассмотрим эту ситуацию на конкретном примере. Пусть кадастровая стоимость двухкомнатной квартиры определена как 5 млн рублей. Площадь жилья составляет 80 кв. м. Путем несложных математических расчетов выясняем, что стоимость одного квадратного метра равна 62500 рублей. Далее из этой общей площади мы вычитаем "бесплатную" площадь, то есть те самые 20 кв. м, которые государство определило как льготные. В итоге получаем "платную" площадь квартиры, которая равна 60 кв. м. Именно с этой площади и будет начисляться налог на имущество. Зная, что для квартир и других жилых объектов недвижимости государство определило налоговую ставку 0,1% от кадастровой стоимости, вычисляем величину налога, которая будет равняться: 60 кв.м * 62500 рублей * 0,1% = 3750 рублей.
По данной формуле мы не можем рассчитать налог на те квартиры, стоимость которых выше 10 млн рублей. Для таких жилых объектов недвижимости, а также торговых центров предусмотрена иная налоговая ставка – 2%. Таким образом, если кадастровая стоимость квартиры составляет, например, 100 млн рублей, а площадь жилья – 200 кв. м, то стоимость одного квадратного метра равна 500 тысячам рублей. Вычитаем льготные 20 кв. м, получаем площадь, с которой берется налог, равную 180 кв. м. Соответственно, с 9 млн рублей будет рассчитываться налог, который будет равен 90 тысяч рублей в год.
Несколько иная ситуация с расчетом налога видится в том случае, когда человек имеет лишь долю в коммунальной квартире. В этом случае "льгота" равняется лишь 10 кв. м (в отличие от 20 кв. м в обычных квартирах). Вся остальная площадь подлежит налогообложению. Самый важный этап в данной процедуре – определить точную площадь, которой владеет конкретный собственник. Для этого нужно из общей площади коммунальной квартиры вычесть все остальные площади (других комнат), затем вычесть еще "льготные" 10 кв. м. Таким образом, путем вычитания из общей площади мы получаем нужную нам площадь, исходя из которой, будет рассчитываться налог.
Налог на квартиру по кадастровой стоимости калькулятор
Многие собственники пытаются вычислить налог с помощью различных онлайн-сервисов на размещенных на них калькуляторах. Это весьма удобный способ узнать налог на свою квартиру, однако далеко не все программы работают четко, поэтому достовернее будет изучить несложные формулы и системы расчетов и самостоятельно вычислить налог с кадастровой стоимости. Также одним из отличных вариантов будет обращение в компанию, которая профессионально занимается кадастровой стоимостью, определением налогооблагаемой базы и расчетом налога. Это позволит избежать путаницы при неверных расчетах и быть уверенным, что вы платите строго тот налог, который соответствует кадастровой стоимости вашей квартиры.
Расчет налога на имущество профессионалами
Вы хотите точно узнать величину налога, которую вы обязаны платить со своего имущества ежегодно? Или, может быть, вы хотите проверить, насколько верно определена кадастровая стоимость вашей квартиры? А может быть, вам нужна помощь в подготовке документов для оспаривания кадастровой стоимости? Или у вас совершенно нет времени на заседание комиссии по кадастровым спорам? Компания «Финконсалт-центр» готова помочь вам в любой из названных ситуаций, а также в других случаях, когда требуется экспертное мнение или помощь. Наши сотрудники – высококвалифицированные специалисты в области кадастра. Мы знакомы со всеми новшествами и изменениями, которые были внесены в законодательство и используются в кадастровой области. Мы поможем вам решить любые вопросы, связанные с кадастровой стоимостью, налогооблагаемой базой и величиной имущественного налога. Наша компания имеет отличную репутацию как среди физических, так и среди юридических лиц по всей России. Наши сотрудники компетентны в области решения кадастровых вопросов и имеют богатый опыт в положительном разрешении спорных вопросов, связанных с кадастровой стоимостью и недвижимостью в целом. Мы готовы помочь вам на любом этапе – от подготовки необходимых документов до представительства ваших интересов в суде. Для того чтобы получить подробную информацию, узнать стоимость наших услуг или обратиться за помощью, просто позвоните нам по телефону в Москве: +7 (495) 548-28-88.