Основные проблемы при покупке арендованных помещений
Если перед вами стоит необходимость выкупа помещения, которое вы ранее в течение длительного времени арендовали, вы можете столкнуться с целым рядом вопросов. Специалисты компании ООО «Финконсалт-Центр» подскажут, как можно решить основные проблемы:
- При задолженности по оплате аренды российское законодательство предполагает, что арендатор, претендующий на преимущественное право выкупа помещений, должен не иметь задолженностей с выплатой. Вместе с тем, данное требование предусмотрено в тех случаях, когда инициатором реализации помещений, находящихся в аренде, выступают органы исполнительной власти. Прежде чем осуществить покупку имущества, требуется погасить все задолженности. В том числе пени. В обратном случае обжаловать отказ в праве приобретения будет невозможно. Если задолженность возникла после того, как было подано обращение на выкуп, не может повлиять на решение по приобретению имущества. Вместе с тем, сумма долга может быть взыскана через суд.
- Если объект недвижимости не сформирован, процедура выглядит следующим образом. Если договор с арендатором был заключен на меньшую площадь, чем она зарегистрирована, необходимо проведение процедуры формирования нового объекта недвижимого имущества таким образом, чтобы он совпадал с объектом, который вы арендуете. Данная процедура занимает от одного квартала до полугода и предполагает изготовление нового технического плана, внесение изменений в кадастровые документы, перерегистрацию права собственности города. Только после прохождения всех этих процедур возможно проведение процедуры выкупа помещений. Если же в кадастровых и технических документах найдены разночтения, в приватизации будет отказано.
- Проблема переуступки прав аренды не является препятствием в реализации права выкупа. Отказ, который имеет под собой данные основания, является незаконным.
- Если договор аренды помещений является истекшим, его считают заключенным на неопределенное время. Для расторжения такового необходимо письменно уведомить о прекращении договора в трехмесячный срок. Это значит, что окончание срока договора, если при этом нет уведомления о его прекращении, не может служить препятствием для выкупа имущества, которое вы арендуете.
- Если перепланировка проведена незаконно, необходимо ознакомиться со следующей информацией. Факт перепланировки помещения не является препятствием для того, чтобы осуществить приватизацию нежилого помещения, поскольку данная процедура осуществляется по старым документам кадастрового и технического учета. Возможно возникновение проблем, если был сделан новый план помещения. Гораздо проще при этом вернуть помещение в былой вид, чем решить проблемы, связанные с процедурой согласования.
- Передача объекта недвижимости в оперативное управление либо хозяйственное ведение. Переданное под оперативное управление помещение не подлежит приватизации. Вместе с тем, передача объектов в хозяйственное ведение предполагает возможность приватизации при получении одновременного согласия на приватизацию и ДГИ, и субъекта хозяйственного ведения, однако это реализовать достаточно сложно.
- В случае выявления факта нецелевого использования объектов недвижимости возможно расторжение договора аренды. Отказ в приватизации, мотивированный данной причиной, легко обжалуется в судебном порядке.
- Сдача объекта в незаконную субаренду не может послужить поводом для отказа в приватизации, однако может стать причиной для расторжения договора аренды.
Если вы столкнулись с одним из основных вопросов, обращайтесь в ООО «Финконсалт-Центр». Мы поможем вам решить их и соблюдем ваши интересы.