Продажа или покупка
Ориентир для переговоров: характеристики объекта, сопоставимый рынок, влияние аренды и ограничений прав.
ФКЦ / Москва и Московская область
Оценка коммерческой
недвижимости
Понять стоимость.
Обосновать решение.
Определяем стоимость торговых и офисных объектов, складов, производственной недвижимости и нежилых помещений. Уточняем состав объектов, права и цель оценки до начала расчётов.
Подготовить запрос ↗01 / Задачи собственника
Одна недвижимость.
Разные решения.
Рыночная стоимость определяется на конкретную дату. Цель оценки помогает установить, какие права, предпосылки и требования нужно учесть.
Финансирование и залог
Сначала уточняем требования банка к оценщику и отчёту об оценке, затем согласовываем возможность и условия работы.
Управление активами
Оценка отдельного объекта или портфеля для решений собственника. При нескольких объектах согласуем состав и формат реестра результатов оценки.
Финансовая отчётность и специальные задачи
Для этих целей важны отдельные требования к виду стоимости и допущениям.
Оценка для ФСБУ и МСФО ↗02 / Объекты
Значение имеют детали.
Тип недвижимости определяет круг аналогов и исходные данные. Универсальная цена за квадратный метр не учитывает всех особенностей объекта.
| Тип объекта | Что оцениваем | На что обращаем внимание |
|---|---|---|
| Торговая недвижимость | Магазины, помещения первой линии, торговые центры | Вход и видимость, поток покупателей, окружение, состав арендаторов, условия аренды. |
| Офисы | Отдельные помещения и офисные здания | Локация, транспорт, планировка, инженерия, парковка, состояние отделки и занятость. |
| Склады и логистика | Складские здания и комплексы | Рабочая высота, нагрузка на пол, ворота и доки, температурный режим, подъезд грузового транспорта. |
| Производственные объекты | Цеха, производственные здания и имущественные комплексы | Назначение, мощности, инженерные сети, права на землю; отдельное определение состава оборудования. |
| Нежилые помещения | Помещения свободного назначения и встроенные площади | Законное и фактическое использование, этаж, вход, ограничения, возможность перепрофилирования. |
Отдельно согласуем права на земельный участок и состав имущества. Помещение, здание и бизнес арендатора — разные объекты оценки.
03 / Результат
Стоимость с объяснением,
как она получена.
Отчёт об оценке содержит вывод о стоимости, описание объекта и прав, анализ рынка, расчёты и существенные допущения. Содержание связано с согласованным заданием на оценку.
Определённый состав работы
Какие объекты и права оцениваются, для какой цели, на какую дату, какой вид стоимости определяется и кто будет использовать результат.
Обоснование вывода о стоимости
Источники исходных данных, выбор методов, расчёты, ограничения и допущения. Формат передачи и дополнительные материалы согласуем заранее.
Сопоставимый реестр результатов
При оценке портфеля согласуем идентификаторы объектов, распределение результатов и состав сводной таблицы. Реестр дополняет отчёт об оценке.
04 / Логика расчёта
Рынок, доход
и характеристики.
Оценщик выбирает применимые подходы с учётом объекта и доступных данных. Выбор и ограничения объясняются в отчёте об оценке.
Сравнительный подход
Сопоставление с аналогами: назначение, локация, права, состояние, площадь и условия сделки. Цены предложений требуют анализа и обоснованных корректировок.
Доходный подход
Анализ действующей и рыночной аренды, занятости, расходов, вложений и рисков денежного потока. Арендная ставка рассматривается вместе с НДС и составом включённых платежей.
Затратный подход
Анализ затрат на воспроизводство или замещение с учётом износа и устаревания — когда такой подход применим к объекту и задаче.
Рыночная стоимость, кадастровая стоимость и цена сделки могут различаться. Для пересмотра кадастровой стоимости нужны отдельная дата и требования к оценке.
05 / Исходные данные
Сначала — описание объектов.
Затем — документы.
Для первого обсуждения достаточно типа объекта, адреса или кадастрового номера, площади и цели оценки. Полный перечень необходимых документов уточним после знакомства с задачей.
Скачать перечень необходимых документов ↓TXT · объект, права, аренда и требования к результатуОбъекты и права
Перечень оцениваемых объектов, выписки ЕГРН, документы о правах, аренде земли и ограничениях. Для комплекса — связь зданий, участков и помещений.
Технические характеристики
Планы, площади, назначение, фактическое использование, состояние и сведения об инженерных системах. Порядок осмотра согласуется отдельно.
Доходы и расходы
Если применимо: договоры аренды, реестр арендаторов, сроки, индексация, вакантные площади, НДС, эксплуатационные платежи, расходы собственника и необходимые вложения.
Требования к оценке
Цель и дата оценки, предполагаемый пользователь отчёта, желаемый срок. Для банка, аудитора или другой организации — их письменные требования, если они есть.
06 / Начать без лишней переписки
Коротко
о вашем объекте.
Выберите тип недвижимости и цель. Добавим их в текст обращения, который можно дополнить перед отправкой.
Цена и срок работ зависят от состава объектов, прав, исходных данных и требований к результату. Обсудим условия после уточнения задачи.
08 / Вопросы
До заказа оценки.
Сколько стоит оценка коммерческой недвижимости?
Стоимость работ рассчитывается после уточнения состава объектов, оцениваемых прав, цели и даты оценки, объёма документов и требований к результату. Площадь сама по себе не определяет цену: одно помещение и комплекс зданий с арендаторами требуют разного объёма работы.
Какие документы нужны для оценки нежилого помещения?
Для начала нужны адрес или кадастровый номер, площадь и описание задачи. Для расчётов обычно запрашиваются выписка ЕГРН, документы о правах и ограничениях, планы, сведения о состоянии. При наличии арендаторов — договоры аренды, сведения о занятых площадях, доходах и расходах. Точный перечень согласовывается для конкретного объекта.
Чем рыночная стоимость отличается от цены объявления?
Цена объявления отражает предложение продавца. Рыночная стоимость — результат оценки на определённую дату с учётом характеристик объекта, прав, условий рынка и допущений. Предложения аналогов анализируются на сопоставимость; заявленные цены не переносятся в расчёт без анализа.
Можно ли оценить объект, если он не сдан в аренду?
Да. Отсутствие арендатора само по себе не исключает оценку. Анализируются доступные рыночные данные, состояние и возможность использования объекта. В расчётах могут учитываться период заполнения, затраты на подготовку к аренде и другие обоснованные предпосылки.
Входит ли земельный участок и оборудование в оценку здания?
Состав объектов и оцениваемые права фиксируются в задании на оценку. Права на землю, инженерные системы, оборудование и движимое имущество необходимо разграничить, чтобы избежать пропуска активов или двойного счёта. Оборудование не включается автоматически только потому, что находится в здании.
Подойдёт ли отчёт об оценке для банка?
До заключения договора необходимо уточнить требования конкретного банка к оценщику, заданию на оценку, составу расчётов и форме отчёта. Возможность выполнения работы согласовывается с учётом этих требований; универсальное принятие отчёта всеми банками не гарантируется.
Можно ли определить стоимость на прошедшую дату?
Возможность ретроспективной оценки зависит от наличия достоверных сведений о состоянии объекта, правах и рынке на нужную дату. Дата оценки и ограничения исходных данных заранее фиксируются в задании на оценку.
Сколько времени занимает подготовка отчёта об оценке?
Срок зависит от числа и сложности объектов, доступности документов, организации осмотра, объёма аренды и требований пользователя отчёта. Согласуем срок после первичного изучения задачи и отдельно укажем, какие материалы нужны для начала работы.
09 / Обратиться в ФКЦ
Обсудим объект
и условия оценки.
Расскажите, что нужно оценить и для какого решения. Уточним состав работы, перечень необходимых документов и срок подготовки отчёта об оценке.