Определение территории КРТ
Устанавливаются границы и основания комплексного развития территории.
ГрК РФ, глава 10Главная / Оценка / Оценка при изъятии для КРТ
Оценка недвижимости · Комплексное развитие территорий
Оценка недвижимости при изъятии для КРТ в Москве
Независимая оценка рыночной стоимости имущества и прекращаемых прав, расчёт убытков и проверка предложенного возмещения. Для собственников зданий, помещений, земельных участков и коммерческих объектов.
Москва · для собственников и арендаторов коммерческой недвижимости
Для правообладателей
Получили проект соглашения?
Сверьте, какие объекты и права оценены, на какую дату определена стоимость и учтены ли убытки от изъятия.
Что проверить в отчётеКак проходит изъятие при КРТ
Решение о комплексном развитии территории и изъятие конкретного объекта — разные правовые этапы. Для размера возмещения важны документы, даты и соблюдение процедуры.
Решение по конкретному объекту
Уполномоченный орган принимает отдельное решение об изъятии недвижимости.
ЗК РФ, ст. 56.12Определение возмещения
Оцениваются имущество, прекращаемые права и возмещаемые убытки.
ЗК РФ, ст. 56.8Проект и переговоры
Собственник проверяет расчёт и вправе направить мотивированные предложения.
ЗК РФ, ст. 56.10При отсутствии соглашения
Если соглашение не заключено в течение месяца со дня, когда правообладателю предоставили возможность ознакомиться с проектом, уполномоченный орган обращается в суд.
ЗК РФ, ст. 56.12, п. 9Возмещение и переход прав
Порядок выплаты и перехода прав определяется соглашением либо судебным решением и законом.
ЗК РФ, ст. 56.12Сроки при КРТ могут быть короче общего порядка изъятия. Поэтому проверку правовых оснований и предложенного возмещения лучше начинать при получении первых документов.
Что включается в размер возмещения
Возмещение не всегда ограничивается рыночной стоимостью объекта недвижимости. Состав определяется характером прекращаемых прав и фактическими последствиями изъятия.
Земельный участок
Стоимость изымаемого участка или прекращаемых прав на него.
Здания и помещения
Рыночная стоимость объектов в предусмотренном законом составе.
Право аренды
Оценка права и последствий досрочного прекращения договора.
Реальный ущерб
Обоснованные расходы на переезд, перемещение имущества и иные потери.
Договорные последствия
Убытки вследствие прекращения или невозможности исполнения обязательств.
Упущенная выгода
Документально обоснованные неполученные доходы из-за изъятия.
Состав возмещения определяется статьёй 56.8 Земельного кодекса РФ и статьёй 281 ГК РФ. Двойной учёт рыночной стоимости и одних и тех же доходных потерь не допускается.
Особенности оценки разных объектов
Вид недвижимости и структура прав меняют методику расчёта и перечень доказательств.
Доходная недвижимость
Арендные потоки, договоры, заполняемость, расходы и проверка риска двойного учёта доходов.
Производство и склады
Перенос оборудования, восстановление деятельности и обоснование связанных расходов.
Частичное изъятие
Изменение стоимости оставшегося участка, подъездов и возможностей его использования.
Экспертная проверка
Что проверить в предложенной оценке
Занижение может быть связано не только с ценами аналогов, но и с неполным составом оцениваемых объектов и прав.
- Правильно ли определены объект, площадь, права и обременения?
- Какая дата оценки применена и соответствует ли она закону?
- Учтено ли допустимое использование земельного участка?
- Корректны ли объекты-аналоги и сделаны ли необходимые корректировки?
- Учтены ли подтверждённые убытки, связанные с изъятием?
- Исключён ли повторный учёт одних и тех же экономических потерь?
Документы для предварительного анализа
Для начала достаточно имеющегося комплекта. Состав дополнительных материалов зависит от объекта, правового режима и задачи оценки.
На недвижимость
Выписки ЕГРН, правоустанавливающие документы, технические и кадастровые сведения.
На процедуру КРТ
Решение о КРТ, решение об изъятии, уведомления, проект соглашения и предложенный отчёт.
На убытки
Договоры аренды, финансовые сведения и документы, подтверждающие расходы и потери.
Частые вопросы о КРТ и оценке
Ответы основаны на федеральном законодательстве. В конкретном деле необходимо учитывать категорию объекта, условия КРТ и региональные акты.
Можно ли не согласиться с предложенной компенсацией?
Да. Собственник вправе представить мотивированные предложения об изменении условий соглашения, приложив обосновывающие документы, включая альтернативную оценку. Несогласие само по себе не исключает судебного изъятия.
Ст. 56.10 и 56.12 ЗК РФНа какую дату определяется рыночная стоимость?
В общем порядке применяются правила пункта 7 статьи 56.8 ЗК РФ о моменте определения размера возмещения. Отдельно пункт 5 устанавливает правила учёта разрешённого использования участка. Даты оценки и установления разрешённого использования нельзя смешивать.
П. 5 и 7 ст. 56.8 ЗК РФКомпенсируется ли упущенная выгода?
Она может включаться в состав возмещения при наличии причинной связи с изъятием и достаточных доказательств. Необходимо исключить двойной учёт с доходами, уже отражёнными в рыночной стоимости недвижимости.
Ст. 56.8 ЗК РФ; ст. 15 ГК РФЧто происходит при изъятии части участка?
При определении возмещения требуется учитывать стоимость исходного участка и оставшейся после изъятия части по предусмотренным законом правилам. Значение имеют подъезды, конфигурация и сохраняющаяся возможность использования.
П. 4 ст. 56.8 ЗК РФМожно ли получить другое имущество вместо денежного возмещения?
С согласия собственника соглашение может предусматривать предоставление иного недвижимого имущества с зачётом его стоимости. Это зависит от согласования сторон и применимых норм.
П. 3 ст. 281 ГК РФКто проводит оценку и вправе ли собственник заказать свою?
В предусмотренном порядке организуется оценка для подготовки соглашения. Правообладатель может заказать собственное независимое исследование для проверки расчёта и обоснования возражений.
Федеральный закон № 135-ФЗ
Команда ФКЦ
Наталия Федотова
Партнёр, ведущий оценщик ФКЦ
Если у вас уже есть проект соглашения об изъятии, сообщите, какие документы вы получили. Уточним, нужна ли проверка готового отчёта или независимая оценка возмещения.
Обсудить задачуФинконсалт-Центр
Проверим расчёт возмещения для вашего объекта
Сообщите кадастровый номер или адрес, стадию процедуры КРТ и какие документы уже получены. Предварительно определим состав необходимых оценочных работ.
Написать в ФКЦ ↗Для первого обращения
Адрес или кадастровый номер объекта, описание ситуации, наличие предложения о возмещении и удобный способ связи.
Документы, содержащие конфиденциальные сведения, передаются согласованным защищённым способом.